掌握產(chǎn)業(yè)思維與運(yùn)營(yíng)邏輯方法：學(xué)會(huì)區(qū)分產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)思維，用“價(jià)值金字塔模型”重構(gòu)園區(qū)價(jià)值，明確深度運(yùn)營(yíng)核心邏輯。

掌握?qǐng)@區(qū)運(yùn)營(yíng)體系搭建方法：學(xué)會(huì)從頂層策劃到落地執(zhí)行的全流程搭建，設(shè)計(jì)分層服務(wù)架構(gòu)，用PDCA循環(huán)持續(xù)改進(jìn)。

掌握跨境電商園運(yùn)營(yíng)與盈利方法：學(xué)會(huì)定位跨境電商園類型，構(gòu)建“4+1”產(chǎn)業(yè)生態(tài)，設(shè)計(jì)多元盈利模式。

掌握環(huán)保專業(yè)園運(yùn)營(yíng)與管理方法：學(xué)會(huì)選擇環(huán)保園開發(fā)模式，開展“物業(yè)+能源+環(huán)?！本C合運(yùn)營(yíng)，破解單一盈利困境。

掌握?qǐng)@區(qū)運(yùn)營(yíng)診斷與改進(jìn)方法：學(xué)會(huì)識(shí)別運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)，結(jié)合案例設(shè)計(jì)自身園區(qū)深度運(yùn)營(yíng)方向，提升產(chǎn)業(yè)凝聚力。

第一講：產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型背景與困局——明確深度運(yùn)營(yíng)的必要性

一、宏觀環(huán)境之變，驅(qū)動(dòng)園區(qū)轉(zhuǎn)型的外部推力

1. 國(guó)際格局背景

——全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)與“中國(guó)+1”策略

解讀角度：現(xiàn)象、影響、現(xiàn)狀

案例：東莞某傳統(tǒng)電子產(chǎn)業(yè)園因訂單轉(zhuǎn)移空置率上升

案例：蘇州工業(yè)園吸引微軟三星等設(shè)立亞太研發(fā)總部

2. 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期背景

——結(jié)構(gòu)性下行與增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換

3. 科技革命背景

1）AI、機(jī)器人、低空經(jīng)濟(jì)等新質(zhì)生產(chǎn)力爆發(fā)

2）企業(yè)新需求與新機(jī)遇

新需求：三特要求（特殊空間、特殊政策、特殊配套）

新機(jī)遇：差異化定位、搶占產(chǎn)業(yè)新賽道的黃金機(jī)會(huì)

案例：深圳打造全球低空經(jīng)濟(jì)中心

二、企業(yè)出海背景

園區(qū)新思路：企業(yè)出海服務(wù)

案例：臨港新片區(qū)設(shè)立“一帶一路”技術(shù)交流與轉(zhuǎn)移中心。

——當(dāng)今中國(guó)的十大機(jī)遇與挑戰(zhàn)

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀與困局，傳統(tǒng)模式的瓶頸

1. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

1）供需不匹配

2）租金崩盤

3）空置率突顯

2. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃六大誤區(qū)

1）空

2）舊

3）重

4）差

5）虛

6）泛

3. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的困局

1）外部壓力疊加傳統(tǒng)政策調(diào)控深化

2）傳統(tǒng)開發(fā)模式失靈

3）市場(chǎng)供需矛盾

案例：東莞?jìng)鹘y(tǒng)制造業(yè)園區(qū)年均去化率＜30%

案例：深圳寫字辦公樓年均去化率<10%。

3. 傳統(tǒng)園區(qū)的困境和挑戰(zhàn)

——招商困境、政策困境、模式困境、盈利能力困境

討論：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何破局

——產(chǎn)業(yè)思維下的價(jià)值重構(gòu)（資源和價(jià)值共生）

——基礎(chǔ)價(jià)值、核心價(jià)值、溢出價(jià)值

工具：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值金字塔模型

第二講：園區(qū)深度運(yùn)營(yíng)的底層邏輯——構(gòu)建產(chǎn)業(yè)思維下的運(yùn)營(yíng)認(rèn)知

一、運(yùn)營(yíng)的概念與內(nèi)涵深化

1. 產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的核心內(nèi)涵

2. 產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的主要問題與難點(diǎn)

3. 產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的痛點(diǎn)識(shí)別

二、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的卓越價(jià)值

1. 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)企業(yè)的價(jià)值（成長(zhǎng)賦能）

2. 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)園區(qū)的價(jià)值（資產(chǎn)增值）

3. 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)區(qū)域的價(jià)值（經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)）

三、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)

1. 數(shù)字化

2. 低碳化

3. 生態(tài)化

4. 金融化

第三講：園區(qū)深度運(yùn)營(yíng)的通用體系搭建——從頂層設(shè)計(jì)到落地執(zhí)行

一、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)頂層策劃

1. 服務(wù)定位

1）運(yùn)營(yíng)目標(biāo)設(shè)計(jì)

2）組織架構(gòu)設(shè)計(jì)；

2. 服務(wù)體系建設(shè)

1）基礎(chǔ)服務(wù)層

2）企業(yè)服務(wù)層

3）產(chǎn)業(yè)服務(wù)層

3. 服務(wù)平臺(tái)建設(shè)：線上線下結(jié)合

4. 服務(wù)環(huán)境建設(shè)：打造“生產(chǎn)-生活-生態(tài)”

5. 資產(chǎn)與投融資策劃

二、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)實(shí)施與評(píng)價(jià)

1. 實(shí)施流程

第一步：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化（SOP）

第二步：宣傳推廣

第三步：執(zhí)行交付

第四步：收集反饋

2. 績(jī)效評(píng)價(jià)

1）內(nèi)部評(píng)價(jià)（KPI）

2）外部評(píng)價(jià)（企業(yè)滿意度）

三、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新與改進(jìn)

1. 創(chuàng)新機(jī)制

——建立常態(tài)化的企業(yè)需求調(diào)研機(jī)制，鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提出服務(wù)創(chuàng)新方案

2. 改進(jìn)循環(huán)

——遵循“Plan-Do-Check-Act”（計(jì)劃-執(zhí)行-檢查-行動(dòng)）的持續(xù)改進(jìn)循環(huán)

3. 拓展服務(wù)

1）供應(yīng)鏈服務(wù)

2）企業(yè)出海服務(wù)

3）安環(huán)管理服務(wù)

4）訂單服務(wù)

案例剖析：

正面案例：惠州大亞灣某智能制造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目利用深度產(chǎn)服運(yùn)營(yíng)招商

反面案例：廣東某園區(qū)因忽視運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致企業(yè)大量流失的教訓(xùn)

四、產(chǎn)業(yè)思維下的新型專業(yè)園區(qū)

1. 新型專業(yè)園區(qū)核心特征

2. 新型專業(yè)園區(qū)的價(jià)值重構(gòu)

五、產(chǎn)業(yè)思維下的新型專業(yè)園區(qū)

1. 數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園

2. 跨境電商產(chǎn)業(yè)園

3. 綠色低碳循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園

4. 專業(yè)環(huán)保園區(qū)

5. 大數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)園

——產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)邏輯和模式介紹

——產(chǎn)業(yè)園的特點(diǎn)及運(yùn)營(yíng)思路

案例：佛山京東跨境電商數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園

案例：惠州金茂源環(huán)保產(chǎn)業(yè)園

第四講：專業(yè)園區(qū)深度運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)拆解——跨境電商與環(huán)保園區(qū)專項(xiàng)方法

一、跨境電商產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)

1. 跨境電商產(chǎn)業(yè)園核心驅(qū)動(dòng)力分析

1）政策紅利

2）市場(chǎng)紅利

3）企業(yè)需求

2. 跨境電商產(chǎn)業(yè)園差異化定位

1）口岸型

2）產(chǎn)業(yè)帶型

3）消費(fèi)市場(chǎng)型

案例：上海虹橋品匯

案例：佛山京東數(shù)字化跨境電商產(chǎn)業(yè)園

3. 跨境電商產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)生態(tài)規(guī)劃——構(gòu)建“4+1”核心產(chǎn)業(yè)功能集群

1）交易平臺(tái)

2）物流倉(cāng)儲(chǔ)

3）金融支付

4）綜合服務(wù)+創(chuàng)新孵化

4. 跨境電商產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)

1）核心運(yùn)營(yíng)模式

——基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+生態(tài)服務(wù)

2）創(chuàng)新盈利模式

——租金+服務(wù)傭金（供應(yīng)鏈；直播帶貨）+產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)+數(shù)據(jù)增值服務(wù)

案例：佛山京東跨境電商數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園

案例：深圳坂田跨境電商產(chǎn)業(yè)集群

小組討論：跨境電商園區(qū)的運(yùn)營(yíng)核心要點(diǎn)是什么

二、環(huán)保專業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)

1. 環(huán)保園區(qū)戰(zhàn)略定位

1）政策剛性約束——雙碳目標(biāo)、環(huán)保督察、無廢城市建設(shè)

2）市場(chǎng)需求爆發(fā)——環(huán)保市場(chǎng)需求+技術(shù)成熟

2. 環(huán)保園區(qū)的開發(fā)條件與模式

1）開發(fā)條件：土地+環(huán)保+專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)

2）開發(fā)模式——三權(quán)合一模式

a土地所有權(quán)

b環(huán)保特許權(quán)

c園區(qū)運(yùn)營(yíng)權(quán)

——投運(yùn)分離模式

案例：金茂源環(huán)保集團(tuán)

案例：駿翔宇輝集團(tuán)

3. 環(huán)保園區(qū)的規(guī)劃

特殊載體需求：廠房產(chǎn)品；環(huán)保設(shè)施；?；穫}(cāng)庫(kù)；管道系統(tǒng)；能源供應(yīng)系統(tǒng)

三、環(huán)保園區(qū)的運(yùn)營(yíng)

1. 核心運(yùn)營(yíng)模式

1）基礎(chǔ)服務(wù)

2）增值服務(wù)

3）生態(tài)協(xié)同

2. 多樣化經(jīng)營(yíng)管理

1）物業(yè)管理

2）能源管理

3）環(huán)保管理

4）供應(yīng)鏈管理

3. 創(chuàng)新盈利模式——打破傳統(tǒng)租金收益單一模式

1）租金

2）廢水處理費(fèi)

3）廢氣處理費(fèi)

4）危固廢處理費(fèi)

5）?；饭?yīng)

6）蒸汽能源管理

7）水電物業(yè)費(fèi)

案例深度剖析：惠州金茂源環(huán)保產(chǎn)業(yè)園；

討論：你的園區(qū)未來深度運(yùn)營(yíng)的方向是什么？